500万円で土地を売却すると税金はいくら？計算方法を解説／ 佐賀市の不動産相続のことならユーコネクト

土地を売却したときにかかる税金は、「売った金額そのもの」に対してかかるわけではありません。
実際には、売却によって得た利益（もうけ）に対して税金がかかる仕組みになっています。
この利益のことを税法上では「譲渡所得」と呼びます。少し聞き慣れない言葉ですが、簡単に言えば「売却価格から購入時の費用や売却時の費用を差し引いた金額」のことです。

計算の基本形は次のとおりです。
課税される利益 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用） − 特別控除
 国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

この「課税される利益」に税率をかけて、所得税と住民税を計算します。
つまり、利益が出なければ基本的に税金はかからないというのが大きなポイントです。
まずは、「売却価格そのものではなく、利益に対して税金がかかる」という仕組みを押さえておくことが大切です。

たとえば、土地を500万円で売却した場合の概算計算を考えてみます。
この例では、売却費用や特別控除は考えずにシンプルに計算します。
まずは「譲渡所得（課税される利益）」を求める計算です。

国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」について

売却価格 −（取得費＋譲渡費用） ＝ 譲渡所得

例えば：
売却価格：500万円
取得費（購入価格や購入費用）：300万円（仮定）
譲渡費用（仲介手数料など）：50万円（仮定）

この場合の譲渡所得は：
500万円 −（300万円＋50万円）＝ 150万円
これが【譲渡所得】として課税対象になります。

※土地の取得費が不明で取得費が立証できない場合は、国税庁が認める「概算取得費（売却価格×5％）」の計算が使えるケースもあります。

国税庁「取得費がわからない時」

譲渡所得への課税は、土地などの所有期間によって税率が変わります。
売却年度の1月1日時点での所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年以下だと「短期譲渡所得」となります。
国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

長期譲渡所得（所有期間 > 5年）
　課税譲渡所得 × 15％（所得税）＋ 5％（住民税）

短期譲渡所得（所有期間 ≤ 5年）
　課税譲渡所得 × 30％（所得税）＋ 9％（住民税）

たとえば、上記の例で「150万円」が長期譲渡所得であれば、税額の目安は

150万円 × 20％（15％＋5％）＝ 30万円
という計算になります。
（注）平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

上記の計算は、あくまで単純なモデルケースです。実際には次のような要素が税額に影響します。

• 取得費が実際に購入時の金額や取得費用より低く評価された場合
• 譲渡費用として認められる費用がある場合（仲介手数料、測量費など）
• 親から相続した土地で、所有期間の引継ぎがある場合（長期扱いになる可能性）
• マイホーム売却の特例は土地単体では適用対象外

いずれも最終的な税額に影響するため、具体的な計算には税理士への相談もご検討いただくと安心です。

500万円の土地売却でも税金がかかるケースがあります。譲渡所得の計算式や税率の違い、控除の扱いを正しく理解することが大切です。
株式会社ユーコネクトでは、佐賀市を中心に不動産売却の相談を承っており、譲渡所得税など税金面のご相談は税理士とも連携しながらサポートが可能です。取得費・譲渡費用の考え方や申告手続きについても気軽にご相談ください。