相続した土地を売却する際にかかる税金の計算式は？シミュレーションと節税対策を解説／佐賀市の不動産相続のことならユーコネクト

相続した土地を売却した際にかかる税金は、売却価格そのものではなく「売却によって得た利益」に対して課税されます。
税法上、この利益は「譲渡所得」と呼ばれています。

譲渡所得の計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

さらに、特別控除が利用できる場合は次の計算となります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用） − 特別控除

「国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

相続した土地の場合、取得費は被相続人（亡くなった方）が購入した際の取得費を引き継ぐことができる点が特徴です。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

売却価格：1,500万円
取得費：800万円
仲介手数料などの譲渡費用：70万円

まず譲渡所得を計算します。
1,500万円 −（800万円＋70万円）＝ 630万円
この630万円が課税対象となる利益です。

仮に長期譲渡所得（所有期間5年超）に該当する場合、税率は次のとおりです。
所得税：15％
住民税：5％
※復興特別所得税は別途加算

税率については国税庁のページで確認できます。
「国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

この場合、概算では
630万円 × 20％ ＝ 約126万円
が税額の目安となります。
実際には復興特別所得税なども加わるため、正確な税額は個別計算が必要です。

相続した土地の売却では、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる制度があります。
代表的なものが「取得費加算の特例」です。
相続税を支払った方が一定期間内に相続した土地を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費へ加算できる可能性があります。
国税庁｜No.4126 相続財産から控除できる債務

取得費が増えることで課税対象となる譲渡所得が減り、結果として税額を抑えられる場合があります。
また、相続した空き家については、条件を満たせば「被相続人居住用家屋等の3,000万円特別控除」が利用できる場合もあります。
国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した土地の場合、購入当時の契約書が見つからず取得費がわからないことがあります。
そのような場合には、国税庁が認める「概算取得費」を使用できる可能性があります。
計算式は次のとおりです。

概算取得費＝ 売却価格 × 5％
例えば1,500万円で売却した場合、
1,500万円 × 5％＝ 75万円

となります。
ただし、実際の取得費がわかる場合は、その金額を用いた方が有利になるケースが少なくありません。
国税庁｜No.3261 建物の取得費の計算

売却前には資料を整理し、できる限り実際の取得費を確認することが大切です。

相続した土地を売却する際の税金は、取得費や譲渡費用、利用できる特例によって大きく変わります。
特に相続不動産は、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除など、活用できる制度があるかどうかで税負担が変わることがあります。
株式会社ユーコネクトでは、佐賀市を中心に相続不動産の売却相談を承っており、必要に応じて税理士や司法書士など信頼できる専門家をご紹介することも可能です。
相続した土地の売却を検討されている方は、税金面も含めてお気軽にご相談ください。