不動産税金の知識: 所有から売却までの税金ガイド/佐賀市の不動産のことならユーコネクト

●不動産税金の一覧と基本知識

不動産に関連する税金は、取得時、保有期間中、売却時、贈与時や相続時など、さまざまなタイミングで発生します。それぞれの税金には特性と計算方法があり、それを理解することが税金対策の第一歩となります。具体的な税金の種類とその特性については、以下の各見出しで詳しく解説します。
不動産取得時にかかる税金
不動産を新たに取得する際には、主に印紙税、登録免許税、不動産取得税が発生します。印紙税は契約書に貼付する形で納税し、登録免許税は不動産の登記に際して課税されます。また、不動産取得税は不動産取得時に課税され、その税率は原則4%ですが、土地や新築賃貸住宅の取得では3%の軽減税率が適用されます。

●不動産取得税の軽減措置

不動産取得税には、一定の要件を満たすと適用される軽減措置があります。例えば、新築住宅や中古住宅、住宅用の土地を取得した場合には、必要書類と一緒に申請することで不動産取得税が軽減されます。この軽減措置を活用することで、不動産取得時の負担を軽減することが可能です。
不動産保有時にかかる税金
不動産を保有している間には、毎年固定資産税や都市計画税が課税されます。固定資産税は標準税率が1.4%、都市計画税は制限税率が0.3%とされています。これらの税金は、不動産の価値に基づいて計算され、毎年の支払いが必要となります。

●固定資産税と都市計画税の軽減措置

固定資産税と都市計画税には、住宅用地や建物に対する軽減措置が設けられています。これらの軽減措置を活用することで、不動産の保有コストを抑えることが可能です。具体的な軽減措置の内容や適用条件については、税務署や専門家に相談することをおすすめします。
不動産で所得を得たときにかかる税金
不動産から得られる所得には、所得税や住民税が課されます。具体的には、不動産を賃貸して賃料を得た場合や、不動産を売却して譲渡益を得た場合にこれらの税金が適用されます。これらの税金は、確定申告により納付します。

●所得税・住民税

不動産を賃貸して賃料を得た場合は不動産所得として、不動産を売却して譲渡益を得た場合は譲渡所得として、それぞれ所得税・住民税が課されます。所得税における不動産所得は総合課税の対象とされ、他の総合所得と合算され超過累進税率が適用されます。所得に応じ、5%から 45%の税率が適用されます。住民税は不動産所得の 10%が課税されます。
ただし、青色申告特別控除が使えたり、不動産所得が赤字になった場合は他の所得との『損益通算』が活用できたりします。給与所得と違い確定申告する義務がある点には注意が必要です。

●事業税

一定規模以上で、事業とみなされる不動産の貸付けで得た所得に対して事業税が課されます。この事業税も確定申告により納付します。
不動産から得られる所得にかかる税金は、その種類によって納付時期や納付方法が異なります。また、金額も高額になる場合もありますので、いつ、どのくらいの税金がかかるのかを把握しておくことが大切です。

●不動産税金の計算方法

不動産税金の計算は、各税金の特性と計算基準に基づいて行います。例えば、固定資産税は不動産の価値（固定資産税評価額）に基づいて計算され、不動産取得税は取得価格に基づいて計算されます。また、所得税や住民税は得た所得額に基づいて計算されます。
具体的な例を挙げると、東京都内で中古マンションを購入した場合、以下のような税金が発生します。築年月が1998年、床面積が70m²、固定資産税評価額が4200万円、購入額が7000万円の場合、印紙税は3万円、不動産取得税は90万円、登録免許税は21万円、固定資産税は58万8000円、都市計画税は12万6000円となります。

不動産取得税の計算は、「固定資産税評価額×税率（4％）」の計算式で求めることになっていますが、2024年3月末日までは、税率が3％に引き下げられています。また、建物については床面積など一定の条件を満たせば築年数に応じて一定の控除が受けられるようになっており、本事例のマンション（1998年築、床面積70m²、固定資産税評価額4200万円）の場合は、1200万円の控除が受けられます。したがって、本マンションを購入した際の不動産取得税は「（4200万円-1200万円）×0.3%」で、90万円となります。
登録免許税は、「不動産の価格×税率」の計算式で求めることになっていますが、税率は登記の種類によって異なります。本事例の場合は中古住宅の所有権の移転を登記するので、税率は原則として2％ですが、2022年3月末日までの間に登記を受ける場合は0.3％に軽減される措置が取られています。したがって、本事例のマンション（価格7000万円）の所有権移転を登記する際の登録免許税は、「7000万円×0.3％」で、21万円となります。
以上のように、不動産税金の計算は複雑で、種類や条件によって異なるため、具体的な計算方法を理解しておくことが重要です。
以下に、上記の情報を表にまとめてみました。

●不動産税金の計算方法

不動産税金の計算は、各税金の特性と計算基準に基づいて行います。例えば、固定資産税は不動産の価値（固定資産税評価額）に基づいて計算され、不動産取得税は取得価格に基づいて計算されます。また、所得税や住民税は得た所得額に基づいて計算されます。
具体的な例を挙げると、東京都内で中古マンションを購入した場合、以下のような税金が発生します。築年月が1998年、床面積が70m²、固定資産税評価額が4200万円、購入額が7000万円の場合、印紙税は3万円、不動産取得税は90万円、登録免許税は21万円、固定資産税は58万8000円、都市計画税は12万6000円となります。

不動産取得税の計算は、「固定資産税評価額×税率（4％）」の計算式で求めることになっていますが、2024年3月末日までは、税率が3％に引き下げられています。また、建物については床面積など一定の条件を満たせば築年数に応じて一定の控除が受けられるようになっており、本事例のマンション（1998年築、床面積70m²、固定資産税評価額4200万円）の場合は、1200万円の控除が受けられます。したがって、本マンションを購入した際の不動産取得税は「（4200万円-1200万円）×0.3%」で、90万円となります。

登録免許税は、「不動産の価格×税率」の計算式で求めることになっていますが、税率は登記の種類によって異なります。本事例の場合は中古住宅の所有権の移転を登記するので、税率は原則として2％ですが、2022年3月末日までの間に登記を受ける場合は0.3％に軽減される措置が取られています。したがって、本事例のマンション（価格7000万円）の所有権移転を登記する際の登録免許税は、「7000万円×0.3％」で、21万円となります。
以上のように、不動産税金の計算は複雑で、種類や条件によって異なるため、具体的な計算方法を理解しておくことが重要です。

以下に、上記の情報を表にまとめてみました。

●不動産税金の確定申告

不動産から得た所得は、確定申告を行うことで所得税や住民税を納付します。確定申告は、毎年2月16日から3月15日までの期間に行う必要があります。確定申告を正確に行うことで、適切な税金の納付が可能となります。

●不動産税金の専門家によるサポート

不動産税金は複雑で、自身で理解し対策を立てるのは難しい場合もあります。そのような場合、税理士などの専門家のサポートを受けることをおすすめします。専門家は、最新の税制度を理解しており、個々の状況に合わせた最適な対策を提案してくれます。

不動産税金の対策と節税のポイント
不動産税金の理解と対策は、不動産投資の成功に直結します

●不動産取得税の節税対策

不動産取得税の節税対策としては、新築住宅や中古住宅、住宅用の土地を取得する際の軽減措置を活用することが挙げられます。これらの軽減措置は、一定の要件を満たすことで適用されます。例えば、新築住宅を取得する場合、その住宅が一定の基準を満たしていれば、不動産取得税が軽減されます。このような軽減措置を活用することで、不動産取得時の税金負担を軽減することが可能となります。

●固定資産税と都市計画税の節税対策

固定資産税と都市計画税の節税対策としては、住宅用地や建物に対する軽減措置を活用することが挙げられます。これらの軽減措置は、一定の要件を満たすことで適用されます。例えば、自宅として使用している住宅に対しては、固定資産税が軽減されます。このような軽減措置を活用することで、不動産の保有コストを抑えることが可能となります。

●不動産所得税と事業税の節税対策

不動産から得た所得に対する税金の節税対策としては、所得控除や経費の適切な計上が挙げられます。所得控除は、一定の要件を満たすことで適用されます。例えば、不動産を賃貸して得た所得に対しては、必要経費を控除することができます。また、事業税については、一定規模以上の不動産の貸付けで得た所得に対して課税されますが、適切な経費計上により税負担を軽減することが可能です。

●不動産税金の節税対策の一例

不動産税金の節税対策の一例として、不動産投資におけるリースバックが挙げられます。リースバックとは、自己所有の不動産を他者に売却し、その後、自己がその不動産を賃借することです。このリースバックにより、売却による譲渡所得を得ることができ、その所得に対する税金を節税することが可能となります。

●不動産税金対策のための専門家の活用

不動産税金の対策は複雑であり、専門的な知識が必要となります。そのため、税理士などの専門家のサポートを活用することをおすすめします。専門家は、最新の税制度を理解しており、個々の状況に合わせた最適な対策を提案してくれます。また、専門家は、確定申告の手続きなど、税金に関する手続きをサポートしてくれます。

●不動産税金対策のまとめ

不動産投資における税金対策は、投資成功の鍵となります。不動産に関連する税金の理解と、それぞれの税金に対する適切な対策を立てることが重要です。また、税金対策は複雑であり、専門的な知識が必要となるため、専門家のサポートを活用することをおすすめします。